闵行区，隶属上海市。位于上海市中心城区西南部， [1]东与徐汇区、浦东新区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻， [5]总面积371.68平方千米。 [1]截至2022年，闵行区户籍人口126.70万人，非流动人口268.88万人。 [3]截至2022年10月，闵行区下辖4个街道、9个镇。 [2]闵行区人民政府驻莘庄镇沪闵路6258号。 [1]

  元，析华亭县置上海县。明，划出西北境置青浦县。民国17年（1928年）7月，上海市、县分治，划出上海县城及县东北部地区（今黄浦区、静安区、徐汇区，长宁区地域。虹口区南境、杨浦区虬江以角、闸北区和普陀区吴淞江故道以南区城和浦东新区陆家嘴、东昌、洋泾、高行、东沟、金桥、塘桥、杨思地区）和宝山县南部地区置上海特别市。1959年，析上海县闵行地区、吴泾地区建立闵行区。1992年，撤销上海县和原闵行区，建立闵行区。 [1]

  2022年，闵行区地区生产总值2880.11亿元，按可比价格计算比上年下降2.2%。其中，第一产业增加值0.95亿元，第二产业增加值976.50亿元；第三产业增加值1902.66亿元，下降0.4%。

  闵行区，位于上海市中心城区西南部。最南端至最北端为北纬3059~31°15，最西端至最东端为东经121°14~121°34。 [1]东与徐汇区、浦东新区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻。 [5]

  黄浦江在闸港北折后，在闵行区境内南北纵贯，把全区分为浦东、浦西两部分。浦西部分的东、东北部分别与徐汇区、长宁区相连，西部与松江区、青浦区接壤，南隔黄浦江与奉贤区、松江区相望，北隔吴淞江与嘉定区相望。浦东部分浦江镇的东、北部与浦东新区相接，南与西南侧连奉贤区。东西最长31.8千米，南北最宽31.2千米，总面积371.68平方千米。 [1]

  闵行区，境内为平原地貌。按地貌形态和成因分为湖积平原、滨海平原、河积平原3个地貌单元。湖积平原。境内西南隅马桥西部为湖积平原，平均高程3.4米（以吴淞基准点为标准，下同），主要为湖相沉积的褐灰色淤泥质粘土，厚度为3米。滨海平原。分布于区境内大部分，南北纵贯全境。滨海平原又可分为早滨海平原和晚滨海平原。早滨海平原位于冈身地带，分布于境内西部南北两端的纪王西部和马桥中部，高程约3.6一4.5米，以褐黄色亚粘土或亚黏土夹粉砂为主，厚约2.56米；晚滨海平原分布于早滨海平原以东是境内的地貌主体，高程4一4.6米，沉积物为褐黄色亚黏土、亚砂土。厚度约3.46米。河积平原。可分为吴淞江与黄浦江形成的冲积平原，沿两江岸发育。吴淞江冲积平原高程约3.14.4米，黄浦江冲积平原高程约3.34.4米。河积平原沉积物为褐黄色亚砂土夹粉细砂。 [1]

  闵行区，南缘有黄浦江，北缘有吴淞江。黄浦江从松江区流入由西向东沿着区境南缘流至闸港，折而北下，由南向北纵贯区境后，流经浦东新区、徐汇区、黄浦区、虹口区、杨浦区，在宝山区吴淞口汇入长江。吴淞江西沿区境北缘由青浦区流人，东入长宁区流出，流至长宁区北新泾进入上海中心城区后称为苏州河，再流经普陀区、静安区、虹口区、黄浦区后在外白渡桥汇入黄浦江。 [1]

  闵行区，河道属太湖流域黄浦江水系。有市、区、镇、村四级河道1706条段，其中市管河道9条段、区管河道39条段、镇管河道1202条段、村级河道1391条段、其他河道65条段，总长度1205.75千米；湖泊5个；小微水体744个（面积小于667平方米的坑塘水体、面宽小于3米的灌排沟渠）。全区河湖面积共计34.1455平方千米，河湖水面率为9.21%。参与评价的市、区级、镇级骨干河湖250条，共292个断面。各河道水质综合评价类别为Ⅱ~V类，其中Ⅱ类水断面占0.3%：V类水断面占2.1%。取水总量39109.81万立方米，其中地表水取水量39105.56万立方米，地下水取水量4.25万立方米。大治河西闸（闸外）站淀浦河东闸（闸外）站最高潮位分别为5.13米(7月26日02：40)和5.26米(7月26日01：55)：大治河西闸测得最大日雨量为7月25日的137.0毫米。 [1]

  沪渝高速 [6]、外环高速 [7]、上海—嘉兴—湖州高速公路 [8]、上海—金山高速公路 [13]、上海虹桥国际机场直接与区境接壤，区内有黄浦江、吴淞江、大治河、淀浦河4条市级航道，黄浦江沿岸建有闵行、吴泾、车沟轮渡站和龙吴港口。沪杭铁路和南莘铁路穿越区中心，G60、G50、G2等高速公路和318、320国道经由闵行区通往南北诸省市。 [1]

  上海马桥遗址，位于马桥镇俞塘与竹港的汇合处，俞塘北岸。海拔4.46~6.29米，东西宽60米，南北长80米余米，面积约5000平方米，为4000余年前村落遗址。1960年、1966年两次发掘，出土有新石器时代良褚文化遗物及唐、宋、明、清各代文物，分布于5个土层。遗址的第四层为太湖地区（包括杭州湾地区）早期印纹陶文化的典型的遗存。第五层文化为典型的良渚文化，所出陶器经热释光测定，平均年代为距今4410±11%年。1960年考古学界据此把上海成陆史上推2000年。遗址于1977年12月7日被市政府公布为上海市古文化遗址保护地，2007一2011年第三次全国文物普查办公室更名为“马桥遗址”。2013年3月5日，国务院公布“上海马桥遗址”为第七批全国重点文物保护单位。 [1]

  召稼楼老街，也称为召楼老街、召稼楼古镇，位于浦江镇。明工部右侍郎谈伦之子谈田建楼鸣钟，以召农耕，因名召稼楼。清嘉庆《松江府志》地图已标有召稼楼。古镇沿王家浜（王：当地人读yang,后讹为“姚”，故今称姚家浜）而建，东西约500米，有梅园、礼耕堂、宁俭堂等清代建筑。2005年召楼老街被列为上海市历史背景和文化风貌区之一：2011年被评为上海市最美乡村；2012年被评为第一批中国传统村落；2014年被评为中国历史背景和文化名镇（村）；2015年被评为国家AAAA级旅游景区。 [1]

  万科二期产品再升级！开发商加大成本投入打造，只为给松江带来更高阶的改善住宅！真正的人居代表之作！

  上海松江万科海上映象售楼处电话：欢迎来打电话咨询〢案场限流看房请提前半天预约登记

  【万科·海上映象】二期却不惜高成本嵌入水岸会客厅、颐乐天地、童趣魔盒、学习盒子、能量口袋、同玩聚场

  章明，同济大学建筑与城市规划学院景观学系主任，同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司总建筑师。

  近几年的上海楼市，改善大户型太抢手，每一批次新房公示，众多置业者都直奔大户型。

  在房地产价值回归居住属性的当下，改善户型将拥有更多房票的支持，竞争也将愈加激烈。

  空间纳藏生活，尺度铺陈美好。【万科·海上映象】充分考量居住尺度与舒适度的空间逻辑，合理规划每一寸空间的使用，以更自由的生活尺度超越上海购房者期待！

  户型免责：本模型仅为户型结构示意，因技术、装扮修饰的效果、比例等因素所限，可能实际交付房子存在一定差别，仅供参考；相同户型单位也可能因实际建筑场地、楼栋、楼层、单元、朝向等因素的不同，从而在局部结构、细部尺寸、面积、管道、装修、材料及设备配置等方面略有差异；房屋实际交付标准以双方正式签署的《上海市商品房预/出售合同》及相关协议约定为准。

  三开间朝南、主卧套房设计、动静分离等等，整个户型的采光、通风视野以及私密性都非常出色。

  建面约100㎡户型概念展示间实景，非交付标准市场上传统的建面约100㎡户型，餐厅要么挤在客厅里，要么挤在厨房旁，给人第一感观就是很局促。而海上映象的建面约100㎡户型，餐厅不依附于任何一个空间，是一个独立的功能区。

  户型免责：本模型仅为户型结构示意，因技术、装扮修饰的效果、比例等因素所限，可能实际交付房子存在一定差别，仅供参考；相同户型单位也可能因实际建筑场地、楼栋、楼层、单元、朝向等因素的不同，从而在局部结构、细部尺寸、面积、管道、装修、材料及设备配置等方面略有差异；房屋实际交付标准以双方正式签署的《上海市商品房预/出售合同》及相关协议约定为准。

  这个户型得房率约83%，做到了横向大面宽、大阳台。入户玄关，既保证了主人的私密空间，同时也多了一个日用品以及鞋子的收纳空间，保证居住的舒适度。

  万科海上映象售楼处电话：上海松江万科海上映象售楼处电线㎡户型概念展示间实景，非交付标准

  户型免责：本模型仅为户型结构示意，因技术、装扮修饰的效果、比例等因素所限，可能实际交付房子存在一定差别，仅供参考；相同户型单位也可能因实际建筑场地、楼栋、楼层、单元、朝向等因素的不同，从而在局部结构、细部尺寸、面积、管道、装修、材料及设备配置等方面略有差异；房屋实际交付标准以双方正式签署的《上海市商品房预/出售合同》及相关协议约定为准。

  建面约150㎡户型概念展示间实景，非交付标准整个餐厅可以放下一整个中式圆桌，这一点对于二胎甚至三胎家庭来说实在太重要了，能承载一个大家庭的天伦之乐。

  ，这里也有交付！部分入户玄关、客厅大岩板也在交付标准内。（免责声明：仅供参考，最终以实际交付为准）

  每一个精巧的细节设计背后，都将为生活带来想象不到的万般精彩。【万科·海上映象】以恰到好处的空间设计、合理的功能布局，诠释生活的理想境界，承载居者所有美好期待与想象。

  对于“映象系”，万科引入了独具一格的，在国际酒店广为使用的风格——黑金美学。并塑造更具场景感的美学空间，为社区和住宅注入艺术与情感。

  升级点一，如今人类对于社区的需求，已经不仅仅在于舒适度了。购房者更希望能够通过多重空间的打造实现社交、运动、亲子陪伴等多种需求。

  以此为目的，万科以轴线阵列布局营造仪式感，纵轴连通归家动线，横轴展开丰盛的滨水生活图景，营造生活仪式感。

  围绕礼仪到达、核心主景、居所生活铸造“映象十景”，营造社交、嬉戏、运动、疗愈等不同氛围感受，消融人与自然的边界。

  未来社区还将配有围绕亲子陪伴而设计的「童梦主题」架空层空间；和以运动为主题的架空层，大人孩子都可得到满足。

  ：西侧景观组团全新升级，原有的疗愈植物园新增樱花林，所选的染井吉野樱品种，花蕾期呈现深红色，开花初期呈淡粉色，盛开时接近白色不仅丰富了绿植品种还增添了视觉享受。

  原西侧入口的开阔广场通过景观升级成为精致的入口花园，与社区内其他景观组团相比，这里显得静谧。

  万科在原本环形跑道和健身设施的基础上，增设微运动场适合羽毛球活动，运动场景更丰富化。

  “学习盒子”增配大量的学习座位、艺趣的灯具座椅、简约纯粹的铺装纹理、细腻优雅的装饰细节，未来业主足不出小区便可拥有高颜值环境舒适的学习区。

  （上述项目效果图仅为概念示意展示，最终以《上海市商品房预售/销售合同》及其他相关协议文本为准）

  划重点！项目一期于9月首开入市，在严苛的竞争环境下共收获398户业主，劲销8成，这个成绩在整个松江新城，相当亮眼！能取得如此优秀的成绩，那必然是有其过硬的品质，才能折服这么多眼光挑剔的购房者！

  如今二期升级产品，将以更高阶的品质面对购房者，别错过！在松江新城您错过了海上映象二期 再也没高品质的小区了。

  的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁所有的领域，都有了关键性的突破。

  相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人能够最终靠私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁

  从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。

  对租赁运营企业的信贷支持，已超越以往对居民住房贷款的支持力度。同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，

  3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。

  仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。

  公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域，标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。

  的节点。这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。

  这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。在住房领域最重要的一项，就是

  此前，我们的祖国一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。很多保障房持有一定年限后，就可以转为红本，上市交易，流入商品房系统。

  这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。今年，在体系建设方面，有了巨大的突破。

  一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的根本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

  保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。

  并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。

  在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。

  从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也慢慢变得具体。

  7月份，国务院发布《中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。11月，金融监督管理机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的

  12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已不再受到“三道红线”的限制。

  政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。

  大分化时代正式启幕12月底，随全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业

  属于今年的一个标志性事件，就是：过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。

  包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业郑重进入了购房政策最宽松的时期。五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。

  地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化，将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。

  事实上，目前土拍市场已揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。

  2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并慢慢的变成为行业未来的常态。05

  其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是

  一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。今年下半年，不少城市已经在推行

  政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。

  今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。今年华润有巢顶级规模的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。

  7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。

  从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。